ما عواقب الارتفاع الحالي في أسعار العقارات على المستوى الاقتصادي للفرد أو الأسرة أو الدولة؟ وهل ستحدث فقاعة عقارية جديدة؟
هل تعلمون أن أسعار العقارات ارتفعت بنسبة 4.5٪ في الاتحاد الأوروبي في الربع الأخير من العام 2017 مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي؟
أجل، هذا صحيح لكن لم تطرأ أي زيادة مماثلة أو مشابهة في أي دولة من الدول الأوربية. المعلومة المهمة الأخرى هي أن أسعار الفائدة منخفضة وظروف الائتمان سهلة نسبياً مقارنة بالتي كانت سائدة في السنوات العشر الماضية. فما هي عواقب تطور أسعار العقارات على الأسر وعلى الاقتصادات الأوربية.
سنوضح عمل سوق العقارات وتأثيره بمثال: لنفترض أن زوجين اشترا منزلا، وظائفهما ودخلهما مستقران. الاقتصاد ينمو، وأسعار الفائدة منخفضة والبنوك تمنح القروض. ارتفاع أسعار العقارات يعني ارتفاع قيمة منزلهما أيضاً.
لكن عندما تبدأ بالانخفاض، تنخفض قيمته لتصبح أقل من قيمة القرض الأساسي للزوجين .كما ستتم معاقبة البنوك الدائنة، وفي النهاية سيكون لديها أموال أقل لحقن الاقتصاد. سينفق الزوجان المزيد لتسديد قرضهما وستنخفض قدرتهما الشرائية.
إذا لم يتمكنا من القيام بأعمال في منزلهما، سيتعرض عملهما للخطر بسبب تباطؤ قطاع التشييد.
إذا لم تتمكن الزوجة من شراء سلع وخدمات أخرى، قد تضطر قطاعات كالتي تعمل فيه إلى خفض الوظائف لتعويض خسارة الأرباح.
وفي حالة فقدان وظيفتهما، قد لا يتمكن الزوجان من دفع ثمن منزلهما.
شبح المبالغة: حالة السويد
الارتفاع المستمر لاسعار المساكن، كما هو الحال في السويد حتى نهاية العام الماضي، يمكن أن يثير القلق أيضًا لأن قيمة الملكية يمكن أن ترتفع وهذا قد يعيق قدرة الأسر التي تحتاج إلى الاقتراض للحصول على القروض اللازمة.
حالياً، ترتفع أسعار المنازل في جميع أنحاء أوروبا، لكنها ترتفع بمستوى منخفض بعد الانخفاضات الشديدة في البرتغال وأيرلندا.
الحصول على مفتاح عش جديد
لفهم أفضل لما يحدث حين تبدأ سوق العقارات في بلد كالسويد بتصحيح ما يحدث فيها، توجه مراسل يورونيوز غيوم ديجاردان إلى هناك وحصل على معلومات مهمة وأكد لنا انه منذ أزمة الرهن العقاري، قبل 10 سنوات، اضطرت البنوك إلى زيادة نسب الملاءة المالية- القدرة على سداد الالتزامات عند استحقاقها- من أجل تعزيز النظام المصرفي. لكن بالنسبة للأسر التي تحلم بالحصول على مفتاح لعش جديد ومريح، هذا يعقد الحصول على الائتمان.
ومع ذلك، في السنوات الأخيرة، ارتفعت أسعار العقارات بشكل أسرع من الأجور، وكان لا بد للأسر أن تدخل في نفق الديون، في بعض الأحيان، مستوياتها عالية، كما هو الحال، في السويد حيث يمثل دين أكثر من ثلث الأسر رواتب أكثر من 4 سنوات ونصف.
فيليكس هاسيلبيرج، وكيل عقاري في شركة ايريك أولسون، يقول:"تم وضع لوائح جديدة لجعل منح القروض أكثر صعوبة. لقد دخلت حيز التنفيذ منذ 1 آذار / مارس من هذا العام، منذ ذلك الحين لوحظ أن العائلات الكبيرة تضررت أكثر من غيرها لأنها تواجه صعوبة أكبر لشراء شقق أكبر ".
تدابير إعادة التنظيم
اتخذت السويد مؤخراً خطوات لتعديل سوقها العقارية، الآن، يتعين على المشتري أن يساهم بما لا يقل عن 15٪ من سعر الشراء وإطفاء جزء من القرض كل عام. بدأت البنوك أيضا إعطاء مزيد من الوزن للقروض العقارية في حساب المخاطر.
قد تواجه الأسر الأكثر تواضعاً صعوبة في تسديد ديون مرتفعة، لكن هذه الصعوبة قد تتعلق باسر أخرى أيضاً، كل مهلة زمنية تقلل الميزانية اليومية.
في السنوات الأخيرة، أثر ارتفاع أسعار المنازل وعبء الديون المرتفعة في ميزانيات الأسر السويدية، فضلاً عن قدرتها على امتلاك العقارات. لكن هذا يؤثر على الاقتصاد باكمله.
"الأمر سيكون قابلاً للتحمل طالما كانت أسعار الفائدة منخفضة. لكن ما الذي سيحدث حين ترتفع؟ ما سيحدث هو أن العديد من الأسر ستتجنب النفقات الآخرى، كالذهاب إلى المطاعم، والتمتع بالاجازات، لكي تتمكن من تسديد اسعار فائدة مرتفعة. سيتعين عليها توفير المال. لكن بالنسبة لبعض العائلات، الأمر سيكون أعقد من ذلك، لأنها ستضطر لمغادرة منازلهم. لكن ليس في الحال"، يقول مان جينز ماجنوسون، خبير اقتصادي في مجموعة SEB للخدمات المالية.
قام المجلس الأوروبي للمخاطر النظامية بتنبيه السويد وسبع دول أخرى في الاتحاد الأوروبي من خطرين هما: الديون العقارية المفرطة والسلع المقيمة بأعلى من قيمتها الحقيقية.
وتيرة أسعار المساكن أسرع بكثير من دخول المواطنين
للذهاب إلى أبعد من ذلك، التقينا سيدريك فان ستيفيندايل، رئيس إسكان أوروبا، الاتحاد الأوروبي للإسكان العام التعاوني والإجتماعي، والذي يضم 43 ألف منظمة في 24 دولة، يؤكد ان السكن في أوروبا مسألة في غاية الأهمية لجميع المواطنين الأوروبيين . انهم أكثر عرضة لعدم العثور على سكن يتناسب مع مواردهم وحالتهم الزوجية وعملهم. لذا لا بد من تفعيل المساكن الاجتماعية. فصورة المؤسسات الاسكانية الاجتماعية غالباً ما تكون سيئة. قبل سنة ونص السنة، في هولندا، في أمستردام، قال فريق:" ماذا لو قمنا بتنظيم مهرجان للسكن الاجتماعي لإظهار ثروته وكيفية مساهمته في اقتصادنا ووطننا...؟" أنه سيعقد ولمرة أخرى في عام 2019 في مدينة ليون."
أين يكمن القلق؟ المبالغة في تقييم الأصول أم ارتفاع ديون ألأسر؟
يرى سيدريك فان ستيفيندايل أن المشكلة اليوم في أوروبا هي أن وتيرة أسعار المساكن قد ارتفعت بشكل أسرع بكثير من دخل المواطنين حيث ينفق مواطن واحد من بين كل عشرة مواطنين أوروبيين أكثر من 40٪ من مواردهم على السكن. وهذا يعني انفاق الكثير من المال على السكن، وهو مؤشر ينذر بالخطر الكبير، والشيء الثاني الذي يثير القلق هو أن هذا المعدل يزداد بين الأسر الأكثر فقرا ".
هل الأنظمة المصرفية التي تم وضعها كافية للرد على الصعوبات التي قد تنشأ؟
الوضع متناقض إلى حد ما مع مسألة الحصول على ائتمان مصرفي لشراء منزل. الفوائد منخفضة، هذا يشجع على ارتفاع الأسعار، وفي الوقت نفسه، زيادة المتطلبات المصرفية لإقراض المواطنين الذين يرغبون في الشراء .لذا فان سوق الحصول على قروض الرهن العقاري في يومنا هذا يعود بالفائدة للأكثر ثراءا وليس للأكثر فقراً، لأن هذه الأموال الرخيصة لا يمكن أن يحصل عليها من هم بحاجة اليها، خاصة بالنسبة للأسر الشابة. والأسر الأكثر ضعفاً.
الخوف من فقاعة عقارية جديدة
اما عن وضع السوق العقارية بفرنسا مقارنة بالدول الأوروبية الأخرى، فالأسعار تبدو راكدة إلى حد ما خارج منطقة باريس وهذا ما أكده سيدريك فان ستيوفيندال حيث قال أن متوسط المؤشر في فرنسا ثابت إلى حد ما، لكن المشكلة في أوروبا هي الفجوات التي تنشأ بين المناطق الجذابة والمدن الأوروبية الكبرى والأقاليم الأقل جاذبية. مثال على ذلك، في مدينة ليون ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 69 ٪ بين العامين 2010 و 2015 ، أنه ارتفاع كبير، هذا يعني اننا عدنا إلى معدلات الزيادة السنوية في أسعار المساكن القريبة جدا من العام 2009. ويؤكد سيدريك فان ستيوفيندال على ضرورو توخي الحذر ووضع آليات تنظيمية لتجنب فقاعة إسكان جديدة في أوروبا.